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抚顺市国有土地上房屋征收与补偿实施办法
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第一章    

第一条  为规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国家住建委《国有土地上房屋征收评估办法》,结合我市实际情况,制定本实施办法。

第二条  抚顺市行政区域内国有土地上房屋,因公共利益需要,实施房屋征收与补偿,适用本办法。

第三条  国有土地上房屋征收与补偿工作,遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则,实行“全市统筹、分区实施”的房屋征收工作体制。

第四条  市政府负责全市的房屋征收与补偿工作。市政府成立土地和房屋征收工作领导小组,统筹协调全市国有土地上房屋征收与补偿工作,研究确定征收项目、征收范围和补偿政策等。

市住建委是市国有土地上房屋征收与补偿工作的行政主管部门,其下设的房屋征收补偿管理办公室,负责组织、指导、审核和监督全市房屋征收与补偿工作。

县区(含经济开发区,下同)人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作,应当设立房屋征收部门,负责组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。

县区房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作,并对委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

各级发展改革、住房和城乡建设、城乡规划、国土资源、行政执法、财政、公安、监察、审计、环境保护、文物保护等有关部门,按照职责分工,支持、配合、监督房屋征收与补偿工作。

第五条  市房屋征收主管部门负责统一制定全市国有土地上房屋征收与补偿的政策和标准,并指导市棚户区改造办公室及采煤沉陷综合治理办公室,分别制定全市棚户区改造和采煤深陷脱险安置补偿标准。

 

第二章  征收决定

第六条  根据《条例》规定,因下列公共利益需要,确需征收房屋的,由县区人民政府作出房屋征收决定。

(一)国防建设和外交的需要;
  (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
  (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
  (四)由政府组织实施的保障性安居工程的需要;
  (五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
   六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第七条  确需征收房屋的各项建设活动,县区人民政府应当组织发展改革、国土资源和城乡规划等部门进行论证,要符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

第八条  征收范围确定后,县区房屋征收部门应当发布调查登记通知和封区公告,任何单位和个人不得在征收范围内从事新建、改建和扩建房屋及附属物,改变房屋和土地用途等不当增加补偿费用的行为,违反规定实施的,不予补偿。不得通过新增工商登记或税务登记、房屋租赁和进行房屋装修等行为,提高和增加补偿费用。

征收范围确定后,县区房屋征收部门应当书面通知规划、国土资源、建设、工商和税务等相关部门暂停办理相关手续,并载明暂停期限。暂停期限最长不超过1年。

第九条  房屋征收决定作出前,县区房屋征收部门组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

房屋的权属、性质、用途、建筑面积等,按照房屋权属证书记载为准。房屋权属证书记载与登记机关房屋登记簿不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

第十条  县区人民政府应当协调规划、国土、建设和综合执法等有关部门,对征收范围内未经登记的房屋进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿。未超过批准期限的临时建筑,按照建筑物重置成本结合成新予以补偿。经认定为违法建筑和超期临时建筑的房屋不予补偿,由所在县区人民政府组织予以拆除。

第十一条  房屋征收部门拟定征收补偿方案,上报本级人民政府。征收补偿方案一般应当包括:房屋征收范围、征收时限、补偿方式、安置地点、补偿标准、奖励政策、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

县区人民政府应当组织相关部门对征收补偿方案进行论证,并征得市房屋征收主管部门同意后,在征收范围内予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

被征收人需提交意见的,应当持本人身份证明和房屋权属证明,在征求意见期限内以书面形式提交。

第十二条  县区人民政府应当将征求意见情况,以及根据公众意见修改后的征收补偿方案,在征求意见结束后15日内予以公布。

因旧城区改建需要征收房屋的,超过50%的被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的,县区人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况进一步修改方案。

第十三条  县区人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人300户以上的,应当经县区人民政府常务会议讨论决定。

第十四条  房屋征收决定作出前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十五条  各区人民政府要将被征收人调查登记情况,征收补偿方案,征收成本测算情况,发展改革、规划和国土等部门出具的计划批复和审核文件,社会稳定风险评估报告,以及政府常务会议审议决定等,报市房屋征收主管部门审核。市房屋征收主管部门将审核结果,提交市土地和房屋征收工作领导小组审议通过后,各区政府方可作出房屋征收决定。

第十六条  房屋征收决定作出后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。区房屋征收部门应当在征收决定作出7日内,向市房屋征收主管部门备案,并做好向被征收人宣传、解释工作。

第十七条  房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

 

第三章  补偿安置

第十八条  县区房屋征收部门与被征收人依据征收补偿方案,就补偿方式、补偿金额和支付时限,产权调换房屋的地点和安置面积,搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失,以及搬迁期限、过渡方式和期限等事项,签订征收补偿协议。

征收补偿协议签订后,一方当事人不履行征收补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

第十九条  对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应当资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十条  评估机构的选定按下列办法产生:

(一)房屋征收主管部门将征收范围、评估内容等信息在公众媒体发布,公开邀请评估机构,接受邀请的评估单位名单在征收范围内和公众媒体上公示

(二)房屋征收部门在征收范围内向被征收人发放评估机构选择征求意见单,征求意见期限10天。如收回的反馈意见单超过被征收人总数的50%,且超过反馈意见单总数50%的多数选择的评估机构,可确定为该项目评估机构。

(三)上述期限届满,被征收人协商无法达成一致的,房屋征收部门应当在5天期限内,通过公开抽签或摇号的方式随机确定,并邀请公证机关现场公证。

(四)房屋征收部门应当在7日内在征收范围内公布评估机构选择结果,并向市房屋征收主管部门备案。

第二十一条  房屋征收部门应当委托被征收人选定的评估机构,对被征收房屋价值进行评估,将评估机构提供的分户初步评估结果在征收范围内公示。评估机构出具评估报告后,15日内向市房屋征收主管部门备案。

第二十二条  征收补偿方式包括货币补偿和产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的,县区人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的县区人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十三条  对住宅房屋实行产权调换,可在被征收房屋建筑面积的基础上,增加不超过10平方米的改善面积,如改善扩大后安置面积仍不足45平方米最低补偿面积标准的,上靠到45平方米。

由平房安置到高层的,赠送15%的安置面积;由多层安置到高层的,赠送10%的安置面积。

第二十四条  安置住宅增加的扩大面积,不超过10平方米以内的改善面积,或45平方米最低补偿面积标准以下部分,参照住宅房屋建筑综合造价适当优惠定价收取,但最低不得低于1500元/平方米;超出10平方米以上的扩大面积,按照安置房屋的房地产市场价格结算。

第二十五条  征收私有住宅房屋实行货币补偿的,被征收建筑面积低于45平方米的住宅房屋,给予面积补贴。

补贴面积=45平方米-被征收房屋建筑面积。

货币补偿金额按照下列公式计算:

被征收人货币补偿金额=被征收房屋建筑面积×被征收房屋房地产市场评估价格+补贴面积×被征收房屋房地产市场评估价格×30%。

第二十六条 征收执行政府规定租金标准的公有住宅房屋,原租赁关系终止。房屋承租人可按照征收当时的房改政策将原房屋参加房改,享受私有房屋产权调换的权利。

房屋承租人不参加房改的,实行货币补偿。按照第二十六条规定的被征收人货币补偿金额的85%,对房屋承租人给予补偿;其余15%对房屋所有权人进行补偿。

第二十七条  征收市(县、区)直管公有非住宅房屋,原租赁关系终止。实行产权调换的,房屋征收部门应当与被征收人双方结清差价。房屋承租人可以与被征收人重新订立房屋租赁合同;实行货币补偿的,应当按照被征收人货币补偿金额的70%,对房屋承租人给予补偿;其余30%,对房屋所有权人予以补偿。    

在房屋产权调换过渡期间,房屋征收部门应当按照原直管公房租赁协议中约定租金标准给予被征收所有权人过渡期补偿,对房屋承租人给予停产停业损失补偿。

 第二十八条 下列未经登记的房屋,经县区人民政府组织有关部门认定后,可以给予适当补偿:

(一)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》颁布前建造,具有土地、规划等审批文件的房屋;或1990年4月1日之后建造,已取得土地使用证、(建设)用地规划许可证和建设(工程)规划许可证的房屋,可以参照有证房屋给予适当补偿;

(二)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》颁布前建造的、无房屋所有权证和土地使用证、具备住宅使用功能的独立房屋,如被征收人户口在征收范围内并与房屋坐落位置相符,在本市无其他住房且未得到过征收安置补偿的,经申请可以享受棚户区改造唯一住房政策。要求安置住房的原面积从零算起,不超过45平方米部分按照改善扩大面积优惠价格收取,45平方米以上按照安置房屋市场价格结算。

(三)征收无房屋所有权证但已取得土地使用证的住宅房屋,被征收人户口在征收范围内并与土地使用证地址相符,土地价值由具备资质的土地评估机构评估,土地估价报告经国土管理部门备案后,由房屋征收部门给予补偿。房屋作为地上附着物,按照重置成本结合成新,经评估予以残值补偿。

在本市无其他住房的且未得到过征收安置补偿的,可以申请安置住房,土地由国土部门无偿收回。被征收人原面积从零算起,不超过45平方米部分按照改善扩大面积优惠价格收费,45平方米以上按照安置房屋市场价格结算。

第二十九条  征收低保户、低保边缘户未经登记的房屋,被征收人在本市无其他住房且符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的县区人民政府应当优先给予住房保障,提供公共租赁住房或发放租赁补贴。

第三十条 征收住宅房屋,县区人民政府应当承担下列补助费用:

(一)一次性搬家补助费。原住房面积45平方米及以下的,每户补助500元;原住房面积大于45平方米小于60平方米的(含60平方米),每户补助600元;原面积60平方米以上的,每户补助700元。

(二)临时安置补助费。产权调换过渡期内,原住房面积45平方米及以下的,每户每月补助500元;原住房面积大于45平方米小于60平方米的(含60平方米),每户每月补助650元;原住房面积60平方米以上的,每户每月补助750元。

产权调换过渡期多层房屋不超过24个月,高层房屋的不超过30个月。特殊情况可适当增加,但最多不得超过6个月,协议约定过渡期内未回迁的,临时安置补助费在原标准的基础上增加50%。

选择货币补偿的,一次性支付6个月临时安置补助费。

 (三)搬迁奖励费用。各区政府可根据实际情况需要,制定搬迁奖励政策。在征收方案规定奖励期限内搬迁的,按照被征收建筑面积计算搬迁奖励,奖励标准最高不超过100元/平方米;在划定的集体搬迁范围内全部完成签约并搬迁的可给予集体搬迁奖励,在正常搬迁奖励基础上增加50%。

  (四)房屋装修补偿费用。对住宅室内装修可由资产评估机构进行分户评估后,给予合理补偿。

第三十一条  征收非住宅房屋,应当按照被征收房屋房地产市场评估价格对被征收人给予货币补偿。选择产权调换的,按原房屋建筑面积予以安置,房屋征收部门与被征收人按照评估结果结算新旧房屋差价。并应当承担下列费用:

(一)无法恢复使用的设备,按照重置价格结合成新计算补偿;

(二)货物运输和设备的拆装费用;

(三)对室内外装饰装修的评估补偿费用;

(四)因征收房屋造成停产停业的直接损失;

第三十二条 给予停产停业损失补偿的被征收人,应当符合以下条件:

(一)具有房屋权属证书,或者经依法认定为合法建筑;

(二)具有有效的工商营业执照、税务登记证书;

(三)正常生产经营,能够提供征收决定发布一个月前的有效完税证明。

第三十三条 选择产权调换的非住宅房屋,按照实际的过渡期限,商业用房如商场、酒店和浴池等按原房屋建筑面积每月每平方米给予30元的停产停业补助,非商业用房如办公用房、学校用房、工业和仓储用房等按原房屋建筑面积每月每平方米给予15元的停产停业补助。

选择货币补偿的非住宅房屋,对被征收人按上述标准一次性给予12个月的停产停业补助。

第三十四条 利用地面一层临街住宅从事经营活动房屋,按照房屋权属证书记载的住宅性质予以安置和补偿。经市城建局、市房产局等行政主管部门正式审批,持有“窗改门”合法手续,并取得工商营业执照,能够提供依法纳税证明,实际正在营业的住宅房屋,对被征收人按照每月每平方米30元标准一次性给予12个月的补偿费用。

第三十五条  县区房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由县区房屋征收部门报请本级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。补偿决定在作出后,应当于7日内报市房屋征收主管部门备案。

第三十六条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的县区人民政府依法申请人民法院强制执行。

第三十七条 征收补偿协议签订后,被征收人、公有房屋承租人应当将土地使用证、房屋所有权证、房屋租赁凭证等相关资料一并上交房屋征收部门。房屋征收部门应当在房屋拆除后30日内,到土地和房屋登记管理部门办理注销手续。

房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

第三十八条  房屋征收部门可以委托房屋拆除企业对已征收房屋进行拆除,并同电力、通信、自来水、热力、排水、煤气等有关部门进行联系,确定上述设施的拆除、排迁方案,保证设施的安全。确认在不影响其地面及地下管线设施的前提下,方可实施房屋拆除工作,主管部门对拆除现场进行监管。

 

第四章 审核监督

第三十九条 各县区房屋征收部门应当将征收补偿方案、摸底调查情况和征收成本测算情况报送市政府投资评审中心审核,由评审中心依据土地及房屋征收补偿评审办法对征收房屋安置补偿费用出具评审报告。

第四十条 市政府征收主管部门依据投资评审中心评出具的评审报告,对征收项目的安置与补偿费用进行审核批复,实行总额控制。国有土地上房屋由市住建委征收办负责审核批复,企业土地收储及地上附着物补偿由国土资源局负责审核批复。

第四十一条 各级财政部门按照市政府征收主管部门对征收安置与补偿费用的审批意见,筹集和安排征收安置补偿资金。各区政府在房屋征收补偿过程中不得擅自突破补偿标准和成本费用,确需追加的报请市政府土地和房屋征收领导小组审批。

未经批准提高安置补偿标准,超出征收范围安置补偿,以及其他违规安置补偿造成不合理超支的,由区政府自行承担。

第四十二条  各级审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,对征收项目的安置补偿成本费用进行审计,并向本级人民政府报送审计结果,同时抄送市土地和房屋征收主管部门。

第四十三条  各级监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的单位及其工作人员的监督,重点对征收补偿方案、摸底调查和分户评估情况、分户安置补偿结果等公开公示的内容进行监督检查。

 

第五章 法律责任

第四十四条  县区人民政府及房屋征收部门工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十五条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由市行业行政主管部门给予警告,责令限期改正。并对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;造成损失的,依法承担赔偿责任;情节特别严重的,吊销资质证书、注册证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章   

第四十六条 清原县、新宾县、抚顺县、抚顺经济开发区可以根据本办法,结合本地区实际,制定本行政区域国有土地上房屋征收与补偿办法,报市人民政府批准后实施。


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